Итак, вы решились на капитальный ремонт или отделку вашего загородного дома или таунхауса и у вас есть естественное желание получить наименьшую стоимость работ, но без потери их качества. Логичный ход в такой ситуации — это тендер на ремонт вашего дома среди нескольких ремонтных бригад или компаний. Вы определили круг участников и хотите выбрать среди них одного. Процесс проведения тендера на ремонт вашего коттеджа можно условно разделить на 5 основных этапов:

1. Запрос предварительной стоимости
2. Осмотр объектов подрядчика
3. Встреча на вашем объекте для знакомства и проведения замеров
4. Составление подробной сметы
5. Принятие решения, подписание документов

Рассмотрим этот процесс пошагово.

Этап 1. Запрос предварительной стоимости ремонта дома

Первое, что следует сделать при проведении тендера, – запросить предварительное предложение. Для составления такого предложения подрядчику потребуются от вас поэтажные планы + комментарии, что именно вы хотите видеть в своём доме, или дизайн-проект (если он есть).

Предварительное предложение, как правило, составляется в течение одного рабочего дня. Расчёт стоимости по квадратным метрам стен, пола и потолков не производится. Вместо этого специалист изучает ваш проект и оценивает параметры, наиболее сильно влияющие на стоимость ремонта:

• Плотность нарезки помещений, наличие «второго света».
• Есть ли окна в пол? (Это влияет на стоимость системы отопления и площадь стен).
• Какие элементы отделки предполагает дизайн-проект? (Есть ли комнаты сложной геометрической формы, многоуровневые потолки, лепнина, декоративная краска и т.п.).
• Исходное состояние объекта (что уже сделано, что осталось сделать).

Далее берутся среднестатистические значения стоимости ремонта из предыдущего опыта и делается поправка на указанные особенности. В результате получается примерно такая калькуляция.

 

Рисунок 1 : Пример предварительной сметы на ремонтные работы по загородному дому

Важно понимать, что на предварительном этапе одни подрядчики дают заведомо заниженные цифры, чтобы не спугнуть клиента. Другие озвучивают реальный порядок цен. Есть даже те, кто считает по максимуму, а потом предлагает скидки.

На данном этапе не стоит отказываться от предложений по принципу «у этих дороже, а у тех – дешевле», так как любая смета ещё будет уточняться в процессе переговоров. Если общая адекватность участника не вызывает у вас сомнений, то смело переходите с ним ко второму этапу!

Совет №1. Если у подрядчика на сайте есть фотографии объекта, который по каким-то причинам показался вам интересным, попросите его вместе с предварительным предложением прислать вам смету, по которой он работал на этом объекте. Так вы сможете оценить сразу несколько аспектов:

1. Проверите, способен ли исполнитель слышать ваши пожелания и не забывать о них (очень пригодится в работе).
2. Получите косвенное подтверждение, что у подрядчика действительно был такой объект в работе (фото на свой сайт скопировать легко, а вот достать смету не получится, если её нет).
3. Увидите расценки на отдельные виды работ.
4. И, наконец, самое важное – увидите, по какой смете работает подрядчик. Смета должна быть хорошо структурирована: в ней должны присутствовать расценки на все работы, посчитаны все площади и объёмы, а также указаны материалы, их расход и стоимость.

Смета – главный документ у строителей. Если он отсутствует или составлен кое-как, то это вызывает ряд вопросов. Как минимум, в дальнейшем следует попросить связать вас с заказчиком и узнать у него, как прошла совместная работа по такой смете (по части соблюдения сроков и неизменности цены).

Совет №2. Не стоит отправлять подрядчикам смету с удалённым столбцом расценок с просьбой проставить свои цифры. Если вы думаете, что, сравнив расценки разных подрядчиков, можно будет быстро понять, с кем стоит работать, то это в корне неверно по ряду причин:

1. У всех строителей свой подход к составлению сметы. Каждый называет и оценивает свои услуги по-разному. Это тот случай, когда совокупность частных расценок не даёт представления о стоимости в целом.
2. У одних строителей в стоимость позиций прайс-листа заложены накладные расходы, а другие выносят их отдельно.
3. Если цифры вас устроят, и вы скажете, что готовы работать, не удивляйтесь, если подрядчик ответит, что ему нужно перепроверить объёмы и составить свою смету. И скорее всего итоговая сумма будет другая.

При проведении тендера не нужно отправлять участникам ничего кроме проектной документации. Так вы получите более правильную оценку и сэкономите своё время.

Этап 2. Встреча на вашем объекте

Встреча в среднем занимает 2 часа и необходима для составления подробной сметы.

В ходе осмотра производится комплексный аудит объекта: что уже сделано, как сделано, нужно ли переделывать? Есть ли какие-то особенности, мешающие старту работ? Замеряются расстояния, отсутствующие в дизайн-проекте, а также выявляются другие особенности объекта, которые влияют на стоимость работ, но о существовании которых невозможно узнать из документации. Например, бывает так, что здание не полностью соответствует поэтажным планам, углы стен в помещениях далеки от 90° (потребуется больше штукатурить) и т.п.

Без учёта всех особенностей дома составить правильную рабочую смету не получится!

Этап 3. Осмотр объектов подрядчика

Этапы 2 и 3 можно совместить и провести за один день.

Ничто не даёт такого представления о подрядчике, как осмотр его объектов.

• Объекты, которые вам показывают, должны быть по уровню аналогичны вашему (лучше, если более сложные).
• С осторожностью выбирайте исполнителей, у которых нет других объектов по вашему направлению. Если дом находится слишком далеко от зоны работы компании, то есть риск, что вашему объекту просто не уделят достаточного внимания.
• Обратите внимание на порядок на объекте, во что одеты рабочие, как организовано их проживание. Всё это имеет самое прямое отношение к результату. Если рабочие каждый день видят вокруг себя бардак, то не стоит ожидать, что они будут добиваться идеального результата.
• Воспользуйтесь услугами независимого технадзора – он поможет вам обратить внимание на многие существенные детали и задать подрядчику правильные вопросы.

Вы должны понимать, что на вашем объекте организация работ будет примерно такая же, как на объекте, который вам показывают. Если увиденное не вызывает у вас серьёзных нареканий, значит можно переходить к следующему шагу.

Этап 4. Составление подробной сметы

Многие клиенты предпочли бы сразу перейти к этому этапу, минуя первые три. Логика понятна – хочется сначала узнать конечную стоимость, а уже потом выезжать в область и что-то смотреть. Мы бы не советовали так поступать по двум причинам:

1. Нет такого понятия как «точная конечная стоимость». Цена обсуждается вплоть до подписания договора, причём гибкость ценовой политики во многом зависит от того, как прошла личная встреча.
2. Точный расчёт без выезда на объект в принципе невозможен, так как подробная смета должна отражать особенности здания, которых нет в проекте.
3. Расчёт подробной сметы (в которой посчитаны все объёмы и расход материалов) занимает длительное время. Если человек хочет получить смету, но при этом сам даже не готов выехать на объект – подрядчик делает вывод, что клиент настроен несерьёзно, и, скорее всего, отношение к такому запросу будет соответствующим.

Получив от подрядчика подробную смету, очень важно (помимо конечной цифры) оценить качество проработки документа. Если декомпозиция работ не проведена в полном объёме, не посчитаны все площади нанесения покрытий, не указаны материалы и их расход, то будьте готовы к тому, что в процессе работы стоимость может измениться (вероятно, в большую сторону). Качественная проработанная смета на строительство / отделку загородного дома обычно занимает 3–5 листов формата A4, а её разработка занимает минимум 4 рабочих дня (зависит от загруженности специалиста).

Совет. Некоторые подрядчики работают по схеме «цена за все работы под ключ», аргументируя это тем, что работа по смете – это дополнительная бумажная волокита. Работать без сметы проще – снимается много бумажной работы, упрощается отчётность. Но что делать, если подрядчик не угадал с цифрой?

Сколько раз мы видели, как конкурент выигрывает тендер, а на полпути понимает, что не укладывается в озвученную «твёрдую» сумму. Под разными предлогами начинают появляться дополнительные сметы. Попытки апеллировать к договорённостям дают лишь кратковременный эффект – подрядчик в меру своей ответственности и моральных принципов может поработать еще какое-то время, но развязка всё равно неизбежна, так как из-за неправильной оценки проект оказался нерентабельным.

Поскольку доделывать ремонт за кем-то никто не хочет, смена подрядчика на полпути – это всегда дорого, капитально сдвигает сроки, да и найти исполнителя на такое ОЧЕНЬ непросто.

Если вам предлагают работать без подробной сметы, вероятность что вы доделаете с этим подрядчиком ремонт до конца практически нулевая.

На основе сметы составляется график работ. Он нужен для того, чтобы точно понимать, когда и какие работы должны быть сделаны, и можно было отследить отставание на начальном этапе, а не когда все сроки уже прошли. Если сметы и графика нет, то и сроки у вас будут «примерно через год».

Рисунок 2. Фрагмент подробной сметы, в которой отражены все объёмы, материалы и расход

Этап 5: Принятие решения, подписание документов

Теперь, когда у вас есть полная картина, вы можете взвешенно принять решение в пользу того или иного подрядчика. И всё же, есть ещё несколько рекомендаций, которые стоит учесть до подписания документов и передачи ключей.

Попросите отзывы клиентов

Дом – одно из самых значимых приобретений в жизни человека. От правильного выбора подрядчика зависит то, будете ли вы через год жить в этом доме или ремонт превратится в источник негативных эмоций и финансовых потерь. Выбор подрядчика на ремонт – дело столь же ответственное, как и выбор няни для своего ребёнка. «Лишних» проверок тут не бывает.

Попросите подрядчика дать вам телефоны нескольких клиентов. Понятное дело, что не всегда есть такая возможность, но совсем отказать вам не должны. Если у подрядчика нормальные отношения с заказчиками, то ничего сверхъестественного в этой просьбе нет. Желательно, чтобы среди этих людей были те, с кем он сейчас работает, и те, у кого ремонт уже завершён (можно узнать, насколько добросовестно люди относятся к своим гарантийным обязательствам).

Важно понимать, что идеальные отзывы бывают только в Интернете. Завершение ремонта – самый тяжёлый в эмоциональном плане этап сотрудничества. Заказчик устаёт от трат и самого процесса. Поэтому при разговоре важно абстрагироваться от эмоциональной риторики человека и уделить внимание фактам: соблюдаются ли сроки, есть ли нарекания по качеству, насколько подрядчик внимателен к деталям, не меняется ли смета в процессе работы? В ходе такого общения вы можете узнать много полезной и даже неожиданной информации!

Попросите составить план-график работ

Многие строители работают без такого графика, ограничиваясь лишь фразой в договоре, что срок проведения работ такой-то, а за нарушение полагается штраф. Не думайте, что этого достаточно!

Чтобы завершить ремонт вовремя, у всех должно быть чёткое понимание, какие работы и в какой момент производятся. Для этого необходим план-график работ, а в идеале ещё и диаграмма Ганта, отражающая зависимости процессов, за которые отвечают подрядчик, заказчик и смежники. Диаграмма зависимостей особенно важна на чистовом этапе, потому заказчику что необходимо принимать много решений, искать подрядчиков на узкопрофильные работы (которые не делает генподрядчик), а также закупать чистовые материалы и оборудование, которые идут под заказ и их необходимо ждать. Попросите подрядчика составить эти документы, и заранее проговорите те моменты, которые могут заблокировать завершение работы в срок.

Изучите договор и проверьте юридическое лицо

Этот шаг может показаться излишней формальностью, но не стоит им пренебрегать. Бывают случаи, когда строители подписывают договор на несуществующее или «техническое» ООО.

Как минимум, стоит проверить информацию о юрлице на сайте налоговой (https://egrul.nalog.ru/) и убедиться, что реквизиты в договоре принадлежат существующей фирме, а документы подписывает лицо, обладающее такими полномочиями.

Совет. Узнайте, принимает ли подрядчик деньги по безналу. Очевидно, что с работой по безналу сопряжены издержки, поэтому если для вас наличие чеков за оказанные услуги не является принципиальным моментом, вы всегда сможете обсудить наличный расчёт.

Здесь важно другое: если вам представляют работу по безналу, как крайне нежелательный сценарий, значит у фирмы нет нормального юрлица, расчётного счёта или чего-то ещё. Для компании, которая позиционирует себя как генподрядчик, готовый брать в работу загородные объекты, такая ситуация является отклонением от нормы.

Конечно, отсутствие юридического лица и невозможность принимать деньги на расчётный счёт – не «стоп-фактор». На рынке встречаются грамотные строители, у которых вообще нет юрлица. А общее правило такое, на определенном этапе развития строительная компания уже не может работать без юрлица.