Как провести тендер на ремонт загородного дома?

Итак, вы определили круг участников и хотите выбрать среди них одного. Весь процесс проведения тендера на ремонт загородного дома можно разделить на 5 основных этапов:

  1. Запрос предварительной стоимости
  2. Встреча на вашем объекте для знакомства и проведения замеров
  3. Осмотр объектов подрядчика
  4. Составление подробной сметы
  5. Принятие решения, подписание документов

Рассмотрим этот процесс пошагово.

Этап 1. Запрос предварительной стоимости

Первое, что следует сделать при проведении тендера, – это запросить предварительное предложение. Для составления такого предложения подрядчику потребуются от вас поэтажные планы + комментарии, что именно вы хотите видеть в своём доме, или дизайн-проект (если он есть).

Предварительное предложение, как правило, составляется в течение одного рабочего дня. Настоящий расчёт стоимости по квадратным метрам стен, пола и потолков не производится. Вместо этого специалист изучает ваш проект и выделяет отдельные параметры дома:

Далее берутся среднестатистические значения стоимости ремонта и делается поправка на указанные особенности. В результате получается примерно такая калькуляция.

Важно понимать, что на предварительном этапе одни подрядчики дают заведомо заниженные цифры, чтобы не спугнуть клиента. Другие озвучивают реальный порядок цен (как делаем мы). Есть даже те, кто считает по максимуму, а потом предлагает скидки.

Поэтому на данном этапе не стоит отказываться от предложений по принципу «у этих дешевле, а у тех — дороже». Если общая адекватность участника не вызывает у вас сомнений, то смело переходите с ним ко второму этапу!

Совет. Попросите подрядчика вместе с предварительным предложением прислать вам подробную смету, по которой компания работала на другом похожем объекте. Так вы сможете оценить сразу несколько важных аспектов:

  1. Проверить, способен ли исполнитель слышать ваши пожелания и не забывать о них (очень пригодится в работе).
  2. Получить косвенное подтверждение, что у подрядчика действительно был такой объект в работе (фото на свой сайт скопировать легко, а вот достать смету не получится, если её нет).
  3. Увидите расценки на отдельные виды работ.
  4. И, наконец, самое важное — увидеть, по какой смете работает подрядчик. Смета должна быть хорошо структурирована: в ней должны быть расценки на все работы, посчитаны все площади, а также указаны материалы и их расход. Рабочая смета — самый главный документ у строителей. Если он составлен кое-как, то это с большой вероятностью означает, что из вашей совместной работы ничего хорошего не выйдет.

Совет. Не стоит отправлять разным подрядчикам смету с удалённым столбцом расценок с просьбой проставить цены. Если вы думаете, что сравнив расценки на отдельные работы можно будет понять, с кем стоит работать, то это неверно по ряду причин:

  1. Бывает так, что одни и те же позиции в прайс-листах разных компаний подразумевают разный уровень качества. Например, штукатурка + шпаклёвка. Можно это выполнить, доводя углы в помещениях строго до 90°, а можно не ставить перед собой такой цели. Трудозатраты и цена при этом совершенно разные. У некоторых компаний в прайс-листе эти работы фигурируют под разными названиями («штукатурка» и «штукатурка под 90°»), но из цифр в таблице вы этих тонкостей не сможете уловить.
  2. У кого-то в стоимость позиций прайс-листа заложены накладные расходы, а кто-то выносит их отдельно.
  3. У всех свой собственный подход к составлению сметы. И каждый называет и оценивает свои услуги по-разному. Это тот случай, когда совокупность частных расценок не даёт представления о стоимости в целом.

Обращаясь к подрядчику с просьбой проставить цены в таблице, вы сразу попадаете у него в категорию заказчиков, которые сами не понимают, чего хотят. Логика простая: с таким подходом принять взвешенное решение человек всё равно не сможет, а раз так — какой смысл тратить на него силы и время?

Этап 2. Встреча на вашем объекте

Встреча обычно занимает 2 часа и необходима для составления подробной сметы. В ходе осмотра делается комплексный аудит объекта, в процессе которого появляются вопросы, требующие обсуждения с заказчиком.

Бывает так, что на стены нанесена штукатурка ненадлежащего качества, которую нужно сначала демонтировать. Бывает вода в подвале. Бывает даже, что здание не полностью соответствует поэтажным планам или углы стен в помещениях далеко не 90° (потребуется больше штукатурить). Замеряются расстояния, отсутствующие в дизайн-проекте.

Без учёта всех особенностей дома составить правильную рабочую смету для подписания договора невозможно!

Совет. Если у вас есть вопросы относительно дизайна, конструкторских решений или инженерных систем, то вы можете попросить подрядчика пригласить на встречу соответствующих специалистов. Так вы не только получите грамотную консультацию от профильных специалистов, но и познакомитесь с командой подрядчика (а заодно убедитесь, что она вообще существует).

Этап 3. Осмотр объектов подрядчика

Этапы 2 и 3 можно совместить и провести за одну встречу.

Ничто не даёт такого представления о качестве работы подрядчика, как осмотр его объектов.

Вы должны понимать, что на вашем объекте порядок и организация работ будут примерно такими же, как там, где вы были. Если увиденное не вызывает у вас нареканий, значит всё в порядке. Более подробно о том, на что обращать внимание при осмотре объекта, читайте в статье «Как оценить качество ремонта?».

Этап 4. Составление подробной сметы

Многие клиенты предпочли бы сразу перейти к этому этапу, минуя первые три. Логика понятна — хочется сначала узнать конечную цену, а уже потом выезжать и что-то смотреть. Мы бы не советовали так поступать по двум причинам:

  1. Нет такого понятия как «точная конечная цена». Цена обсуждается вплоть до подписания договора, причём гибкость ценовой политики во многом зависит от того, как прошла личная встреча. У опытного подрядчика первичная оценка стоимости работ отличается от подробного расчёта (до обсуждения скидок) не более чем на 10%. Поэтому нет необходимости добиваться точной стоимости ещё до встречи.
  2. Расчёт подробной сметы (в которой посчитаны все объёмы и расход материалов) занимает длительное время и требует привлечения нескольких специалистов. Если человек хочет получить подробные сметы, но при этом даже не готов встретиться — подрядчик делает вывод, что клиент настроен несерьёзно, и скорее всего отношение к вашему запросу будет соответствующим.

Получив от подрядчика подробную смету, очень важно (помимо конечной цифры) оценить качество проработки документа. Если декомпозиция работ не проведена в полном объёме, не посчитаны все площади нанесения финишных покрытий, не указаны материалы и их расход, то будьте готовы к тому, что в процессе работы цена может измениться (увеличиться). Качественная смета на отделку загородного дома должна занимать 4-6 листов формата A4.

На основе сметы составляется график работ, поэтому если она сделана кое-как, то и сроки у вас будут «примерно через год».

Совет. Бесполезно общаться со строителями, которые не могут посчитать подробную смету. Если расчёты проведены грубо или хуже того — вам говорят, что работают по схеме «цена за квадрат, всё включено», то продолжать общение не имеет смысла.

Во-первых, компетенция таких «подрядчиков» сразу вызывает вопросы (первое, что должен уметь делать строитель, — это считать сметы). Во-вторых, что вы будете делать, если примете решение отказаться от услуг подрядчика на полпути? Как определить стоимость выполненных работ, если нет ни объёмов, ни прайс-листа? Как понять, будет ли ремонт завершён в срок, если нет графика проведения работ (который составляется на основе подробной сметы)?

Совет. Если у вас нет своего специалиста по техническому надзору, который мог бы дать квалифицированную оценку грамотности полученных смет, то можно поступить следующим образом. Допустим, среди участников тендера есть подрядчик, который во всем устраивает, но за свою работу он просит дороже. И есть другая компания, которая тоже выглядит неплохо. Но цены у неё ниже, и у вас есть подозрения, что посчитаны не все услуги.

В такой ситуации можно пойти на хитрость: сказать первому подрядчику, что он вам подходит, но у вас есть смета конкурента, которая дешевле, и предложить её на изучение. Скорее всего ваше предложение примут. И тогда вы получите: 1) бесплатный анализ сметы конкурента; 2) дополнительный аргумент при обсуждении возможной скидки!

Этап 5: Принятие решения, подписание документов

Теперь, когда у вас есть полная картина, вы можете взвешенно принять решение в пользу того или иного подрядчика. И всё же, есть ещё несколько рекомендаций, которые стоит учесть до подписания документов и передачи ключей.

Попросите отзывы клиентов

Дом — одно из самых значимых приобретений в жизни человека. От правильного выбора подрядчика зависит то, будете ли вы через год жить в этом доме или ремонт превратится в источник негативных эмоций и финансовых потерь. Выбор подрядчика на ремонт — дело столь же ответственное, как и выбор няни для своего ребёнка. «Лишних» проверок тут не бывает.

Попросите подрядчика дать вам телефоны нескольких клиентов. Понятное дело, что не всегда есть такая возможность, но совсем отказать вам не должны. Если у подрядчика нормальные отношения с клиентами, то ничего сверхъестественного в этой просьбе нет. Желательно, чтобы среди этих людей были те, кто сейчас работает с подрядчиком, и те, у кого ремонт уже завершён (можно узнать, насколько добросовестно люди относятся к своим гарантийным обязательствам).

Узнайте, соблюдаются ли сроки, есть ли нарекания по качеству, не меняется ли смета в процессе работы? В ходе такого общения вы можете узнать очень много полезной и даже неожиданной для себя информации!

Попросите составить план-график работ

Многие строители работают без такого графика, ограничиваясь лишь фразой в договоре, что срок проведения работ такой-то, а за нарушение полагается штраф. Не думайте, что этого достаточно для завершения ремонта в срок!

Чтобы завершить ремонт вовремя, у всех должно быть четкое понимание, какие работы и в какой момент производятся. Для этого необходим как минимум план-график работ, а в идеале ещё и диаграмма Ганта, отражающая критические зависимости процессов, за которые отвечают подрядчик, заказчик и смежники. Попросите подрядчика составить эти документы, а ещё лучше — сделать их приложением к договору и подписать.

Изучите договор и проверьте юридическое лицо

Этот шаг может показаться излишней формальностью, но не стоит им пренебрегать. Бывают случаи, когда строители подписывают договор на несуществующее или «помоечное» ООО.

Как минимум, стоит проверить информацию о юрлице (на сайте налоговой) и убедиться, что реквизиты в договоре действительно принадлежат данной фирме, а документы подписывает её генеральный директор.

Есть множество других способов проверки контрагентов, рассмотрение которых выходит за рамки нашего обзора.

Если на всех этапах общения подрядчик показал себя достойно, то подписывайте с ним договор и начинайте работать!