Как правильнее поступить: разделить объёмы между профильными подрядчиками или доверить все работы генподрядчику?

Когда к нам обращаются за ремонтом, часто оказывается так, что какие-то работы уже отданы сторонним организациям. Обычно это касается дизайна и проектирования. Но иногда бывает, что люди хотят привлечь своих сантехников, электриков, а порой даже стяжечников и штукатуров.

Рациональное зерно в этом есть. Можно предположить, что если привлечь узкопрофильную компанию, то результат будет лучше (или дешевле), чем если отдать все работы генподрядчику.

На самом деле всё не так однозначно. Ремонт загородного дома – это сложный процесс, в котором задействовано большое количество людей. Здесь всё как в футболе: можно собрать команду звёзд, но если люди заранее не сыгрались и у них нет тренера, то шансы на победу невысоки даже против команды более низкого класса.

Давайте разберёмся, что означает эта аналогия применительно к различным аспектам ремонта, и приведём примеры из опыта:

Гарантия. Все подрядчики дают гарантию на свои работы. Но важно понимать, что гарантия на все работы по отдельности – это не то же самое, что гарантия на ремонт в целом. Особенно это касается гарантии на те работы, поверх которых потом производятся другие.

Пример из опыта:

Заказчик купил лепнину на потолок. Мы посчитали установку – ему показалось дорого. Да и от фирмы-производителя заказать установку выглядело надёжнее и логичнее.

В итоге монтаж отдали производителю, но по технологии красить лепнину надо после её установки, вместе с потолками. Заказчик монтаж принял и рассчитался. Когда начали красить лепнину, вылезло много дефектов (видны швы и стыки, которые не были заметны до покраски). Мы, по согласованию с заказчиком, как смогли устранили эти дефекты (насколько это было возможно без полного демонтажа) и покрасили.

Прошло два месяца – плинтуса закономерно начали трескаться. Заказчик позвонил производителю, те по гарантии приехали и закрепили лепнину как положено, но перекрашивать её заказчику пришлось за свой счёт. Если бы монтаж выполнил генподрядчик, то он бы нёс ответственность за результат в целом и проблемы бы не возникло.

Разделение ответственности.

Если в процессе ремонта у подрядчиков, привлечённых заказчиком, возникла внештатная ситуация и непонятно, чья это зона ответственности, то решением проблемы заказчику придётся заниматься самому.

Пример из опыта:

Заказчик пригласил двух подрядчиков для монтажа электрики и отопления (оба с отличными рекомендациями и профессионалы своего дела).

Электрики свою работу сделали, с ними рассчитались и отпустили.

Когда монтировали отопление, начали штробить стену и пробили электрический кабель. Виноваты вроде бы сантехники, но они возразили: откуда им было знать, где именно проходит кабель? (исполнительные листы по электрике им никто не предоставил). Заказчику пришлось самому включаться в ситуацию, разбираться кто прав, кто виноват и заново вызывать электриков. Если бы работы вёл генподрядчик, то всё это было бы его внутренними трудностями.

Таких примеров – масса! На стройке подобные ситуации происходят постоянно, ничего с этим не поделаешь. Но если бы и электрики, и сантехники были привлечены генподрядчиком, то головной боли заказчик смог бы избежать. Порядочный генподрядчик в такой ситуации исправит всё за свой счёт без лишних вопросов.

Сроки. В обязанности генподрядчика входит составление графиков проведения всех работ на объекте. Если график составлен грамотно, то завершить ремонт в срок – дело техники.

Проблема со смежниками в плане сроков состоит в том, что у генподрядчика нет на них рычагов воздействия, так как он напрямую он не связан с ними договорными отношениями. Следовательно, возникает риск того, что смежники затянут свои работы, из-за чего конечный срок ремонта тоже сдвинется. Разобраться потом, кто виноват, и кто понесёт за это ответственность, будет практически невозможно.

Увязывание проектов. Инженерные системы дома тесно взаимосвязаны, а потому проекты должны быть согласованы между собой. Такую работу обычно выполняет главный инженер проекта. Если проекты не согласованы, то может возникнуть ситуация, когда, например, в проекте вентиляции и канализации используется одна и та же шахта, но для обеих труб в ней просто не хватает места. Другой пример – пересечение трасс различных систем дома на полу означает увеличение толщины стяжки по всему этажу.

В случае возникновения таких ситуаций финансовые издержки на их устранение могут оказаться очень значительными, поэтому разработкой проектов и реализацией должна заниматься одна компания.

Ответственное хранение. К сожалению, реальность такова, что если на стройке что-то плохо лежит, то завтра это можно уже не найти. Особенно это касается дорогого инструмента и инженерного оборудования. Когда генподрядчику отдают весь комплекс работ, для него экономически целесообразно организовать на объекте помещение для хранения материальных ценностей и назначить ответственного за доступ. Если же все работы отданы по частям разным подрядчикам, то вам придётся самостоятельно заниматься организацией склада и установкой видеонаблюдения. Иначе, к сожалению, возникновение нежелательной ситуации станет лишь вопросом времени.

Отвечать за конечный результат должен один человек: если ответственность размыта, то реализация задуманного будет долгой и мучительной.

Даже если отдать все работы генподрядчику получается несколько дороже, чем разбить их между профильными бригадами (что на самом деле не всегда так) – разница в цене будет компенсирована управляемостью процесса, минимизацией вашего вовлечения в ненужные низкоуровневые процессы и отсутствием непредвиденных издержек.

Как же поступить правильно?

Правильное решение, как всегда, где-то посередине. Генподрядчику нужно отдать все те работы, которые он может выполнить своими силами, а специфичные узкоспециализированные работы доверить профильным организациям.

Вы можете провести тендер по каким-то видам работ, чтобы убедиться, что цены генподрядчика в рынке (и, возможно, поговорить с ним о скидке). Но не стоит без особой на то причины раздавать работы, которые подрядчик может выполнить своими силами, разным организациям, если вы не хотите сталкиваться с проблемами, описанными выше.

Серьёзные строительные фирмы, специализирующиеся на загородных домах, держат в штате необходимых специалистов или имеют налаженные связи с субподрядчиками, услуги которых обычно требуются при ремонте. Причём вопреки ожиданиям, комплексная услуга, включающая генподряд, не обязательно будет стоить дороже, чем если вы закажите всё по отдельности у профильных организаций.

Совет. Чтобы убедиться в том, что генподрядчик действительно может сделать своими силами то, что обещает (а не просто подписывает договор, а потом ищет кого-то со стороны и крутит сверху маржу), вы можете на этапе знакомства попросить контакты специалистов по разным работам, чтобы, например, обсудить с ними какие-то вопросы. Или попросить генподрядчика пригласить их на встречу.

Если специалисты действительно есть в команде, то вам без лишних вопросов дадут с ними пообщаться. Если же это вызовет какие-то затруднения, значит таких людей на подхвате нет, или по каким-то причинам вас не хотят связывать напрямую.

Какие работы отдать генподрядчику?

Есть смысл отдать генподрядчику все работы, которые он может выполнить своими силами. Обычно в стандартный перечень входят следующие услуги:

• Дизайн-проект (если в штате есть свой дизайнер, то авторский надзор вам будет бесплатным).
• Все виды проектов (АР, КР, проекты инженерных систем, проект ландшафта на участке). Важно уточнить, если ли в компании проектировщик, который будет отвечать за то, чтобы все проекты были увязаны между собой.
• Строительные работы, возведение пристроек.
• Черновые работы и чистовая отделка.
• Фасадные работы.
• Монтаж инженерных систем (электрика, котельная, отопление, вода, канализация).
• Ландшафтные работы.

Иногда в стандартный перечень может входить:

• Строительство лестниц.
• Вентиляция и кондиционирование.
• Бассейны, СПА-зоны, сауны.

Сторонним организациям есть смысл отдать узкопрофильные работы, которые требуют особой квалификации, а также некоторые финишные работы по чистовой отделке.

Примеры:

• Система «Умный дом», слаботочные системы (усиление связи, установка ТВ-антенн), установка датчиков, коммутация, настройка домашнего кинотеатра, охранная и противопожарная сигнализации.
• Установка каминов.
• Установка окон.
• Установка дверей.
• Сборка мебели.
• Укладка/нанесение/монтаж некоторых чистовых материалов, где требуются специфичные навыки.

Что такое накладные и транспортные расходы?

В смете, которую мы составляем, указаны Накладные расходы (10% от стоимости работ) и Транспортные расходы (10% от стоимости материалов). По этим позициям часто возникают вопросы, поэтому поясню их целесообразность.

Накладные расходы — это расходы на ведение деятельности, которые не имеют прямого отношения к результату, но без них проведение ремонта невозможно. Туда попадают следующие группы расходов:

• Амортизация оборудования, закупка расходного инструмента и нового современного оборудования, покупка униформы и спальных принадлежностей для рабочих.
• Организация строительного городка: перевозка бытовок на участок, подключение к временным сетям (электричество, вода).
• Премии и доплаты сотрудникам за хорошую работу.
• Расходы на поддержание высокой культуры проведения работ на объекте. На результат ремонта прямо влияет отношение рабочих к процессу, поэтому если на объекте этой культуры нет, то и результат будет соответствующий. Мы укрываем парадный вход деревянным настилом, а фасад у входа обтягиваем плёнкой. Паркет можно просто укрыть плёнкой, а можно положить ветошь, а сверху фанерные листы и проклеить их лентой, чтобы предотвратить попадание песчинок. Окна можно закрыть плёнкой на скотче, а можно сделать временный деревянный каркас и вставить его в проём. Разумеется, всё это предполагает дополнительные траты, но выигрыш получается за счёт того, что рабочие начинают ответственно относиться к своему труду и добиваются качества.

Транспортные расходы — ориентировочные расходы на снабжение объекта материалами. В смете они указаны как 10%, но по факту там может быть и меньше. Эти расходы складываются из двух составляющих:

1. Работа снабженца (5%, которые прописаны в дополнительном соглашении)
2. Стоимость доставки (отчитываемся по чекам от поставщиков)

Что входит в работу снабженца и почему она столько стоит.

• Организационная работа. Если доставка делается силами поставщика (как правило, это большие закупки), то нужно организовать проезд в посёлок, встретить, проверить что привезли, пересчитать, расплатиться. Если материал оказался бракованный, то нужно отвезти его обратно на склад, оформить все бумаги и заменить товар. А если это, например, насос, который не работает, но выяснилось это на этапе пробного пуска, то нужно его ещё демонтировать и потом снова поставить (и оплатить эту работу специалисту, потому что тот не виноват, что насос был сломан). Кроме этого, снабженец иногда сам покупает материал (например, если что-то нужно прямо сегодня).
• Во-вторых, это большая ответственность. Часто снабжение объекта связано с наличными расчётами большими суммами. Кроме этого, при отгрузке нужно проверить комплектность и качество материалов. Если в этот момент что-то упустить, то обращаться с претензией потом всегда проблематично. В каком-то смысле эти 5% можно рассматривать как премию за риск, наподобие того, что берет себе страховая.
• Расходы на организацию ответственного хранения. Обычно для этих целей используется железнодорожный контейнер с замком, ключи от которого есть только у ответственного лица. С этим связаны очевидные расходы на транспортировку контейнера (а иногда и покупку нового).

Интернет даёт возможность любому узнать реальную стоимость материалов, поэтому мы не занимаемся перепродажей. У нас есть несколько проверенных поставщиков (Юнистрой, Петрович и др.), у которых мы закупаемся большими объёмами на все наши объекты. Они дают нам хорошие цены, а мы регулярно их сравниваем и выбираем, где что выгоднее закупить. Именно поэтому мы показываем цены поставщиков как есть, а расходы на снабжение объекта выносим отдельной графой.